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亚洲城ca88开户网 - 长租房“大戏”上演:为什么潘石屹、万科和胡景晖唱反调?

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亚洲城ca88开户网,这些接连出场的人,除了住建部,都在和胡景晖唱反调。号称万亿市场,政策红利的租房领域,各方人马一边哭穷,一边争相进入。

✎文|网商君

这场上周末由胡景晖燃起的战火,越烧越旺。

像一场大戏,胡景晖第一个出场。继他以我爱我家副总裁身份炮轰长租公寓推高房租后,一系列连锁反应开始:我爱我家发声明和他的言论切割;他以辞职的方式和我爱我家切割;他从一个职业经理人变成地产界崔永元;北京住建委约谈长租公寓企业让它们发誓不涨房租;万科总裁祝九胜发表观点;潘石屹发表观点……,吃瓜群众惊呼,鼓掌,叫好。

这场大戏的主题是:房租调控。其中唯一的反面角色是长租公寓,在戏里,它成为了高房租的罪魁祸首。然而现实呢?

只占租赁市场5%的长租公寓:

我们不背锅

事件导火索大家都已经很熟悉:当时身为我爱我家副总裁的胡景晖炮轰长租公寓机构自如、蛋壳公寓以高于市场价20%-40%来收房,吊高了业主的胃口,让业主要高价,完全破坏了房屋租赁市场。

舆论迅速沸腾的大背景在于今年疯狂的房租。最近一年,全国大中城市中,只有兰州的房租同比涨幅低于10%,其余大城市的涨幅均超过10%,更是有近一半的大城市涨幅超过20%。刚毕业有点野心想要到北上广深闯荡的大学生们,迈入社会的第一个打击就是房租。按照毕业生平均月薪酬5000元的标准,付完北京平均4000多元房租,只能喝西北风。被迫回到家乡二线省会城市,家乡又拿涨幅10%——20%的租金欢迎你。

自如“毕业生租房”地铁广告

胡景晖的这一炮轰,让漂泊在外饱受房租上涨困扰的民众们的情绪找到了出口——原来是长租公寓搞的鬼!

这让人觉得长租公寓至少占领租房市场的半壁江山,然而事实并不是这样。

链家旗下的贝壳研究院数据显示,租赁机构化(长租公寓)比例最高的大中城市是北京,为10.3%。其次是杭州和上海,分别为9.2%和7.6%。在全国范围内,长租公寓也不到5%,绝大部分还是来自房东个人出租。

以不到5%的市占率,想要搅动整个行业,看起来不容易。在胡景晖的逻辑里,这5%推高租价的长租公寓,会吊高个人房主的胃口,像病毒一样,让高租价慢慢渗透到其他的95%个人房源。尽管这担心有点长远,但未雨绸缪总不是错。

和任志强的放炮不一样的是,给胡景晖喝彩的以人民群众居多,同行们有的站出来挺他的为人,但在观点上几乎没人站出来挺他。

链家董事长左晖,也是目前最大的长租公寓运营商,在这次事件中,他先被胡景晖炮轰旗下的自如公寓抬高租价,又被胡景晖的老板谢勇当打击胡景晖的枪。他不得不站出来,晒出自己和胡景晖老板的通话和信息记录,一口一个老胡,撇清了自己和胡景晖辞职的关系,此外,仅表明了他希望(长租)行业共同发展的意愿。至于最关键的问题,链家旗下的自如是否涨房租,自如ceo熊林在8月19日回应,这六年来,自如租金的涨幅远低于市场。

在胡景晖辞职后的个人媒体发布会上,他提到了他的支持者——住建部的官员。

双方惺惺相惜,或许因为找到了同一个靶子,尽管各自动机不同:胡景晖放炮是因为看不惯同行们的玩法,而人民群众抱怨高房租的那口锅,也需要先找一个背安放一下。

况且,长租公寓企业也不是白莲花。资本大举进入后的长租公寓,在哭诉只占租房市场5%的小清新形象背后,也有些像孙悟空棍棒下扮作良家妇女的白骨精,带着一种难以捉摸的妖气。让人总是想起起初主打绿色出行的共享单车,被资本的狂风洗礼过后,却留下一堆需要处理的单车残骸。

潘石屹出场:变相帮长租公寓哭穷

地产界意见领袖潘石屹这两天也表态了。智慧如潘石屹,已经修炼到了又说实话又不得罪人的境界。他说了什么呢?夸张一点的总结是:即使租价再高,高到全国人民都租不起房,长租公寓也是很难赚钱的。

他首先说的是说长租公寓是笔亏本的买卖。做为地产界过来人的潘石屹表示:“我做了二十多年的房子就反复算这个账,生意一定要有能够算的过的账才可以做。按照银行的基准利率是4.9%,你(长租公寓企业)可能4.9%贷不过来,拿不到。按5%、6%的银行利率把款贷过来建成公寓,你租出去,你的回报率最高超不过1%,所以这个生意是亏。”

他说的第二点让人大跌眼镜,总结成一句话:“其实租金并不高,房主也亏了”。你没看错,就是这几个字。租客都租不起房了!你还说房主也亏了!什么逻辑!

但他的逻辑却一点也不让人生气。衡量房租高不高,一个重要的指标是房屋租售比——即租价和房价的比例,这不是中国哪个协会发明的,是全世界通用的准则。

中国的租售比极低。潘石屹说:“正常的租金回报率应该是多少呢?应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%,所以租金回报率就应该是6%或7%。而现在,以北京为例,北京住宅租金回报率只有1%。即使租金再翻两番,作为房子的拥有者,仍然亏本。”

在美国洛杉矶,一栋在不错地段、价值100万美元(约700万人民币)的房子,大约200多平米,租金是2万8人民币。在北京,同样一个价值700万人民币的房子,如果在北四环约为100平米,租金按照北京每平米租价90多元的最新统计数据,月租不到1万元人民币。从房东的角度,当然觉得亏:“我一个房子700万,一年12万租金的话,利率只有1.7%,还不如把房子卖了去买p2p产品呢。”当然,p2p现在都爆雷了,另当别论。

潘石屹的话讲了一个道理:在高房价这个大分母上面,租售比很难合理。要租金变的合理起来,要么降房价,把房价至少降低一半多;如果不降房价,房租至少再抬高二到三倍——无论哪条解决方案,对住建部来说都是难题。估计潘石屹表达他的观点后,不会接到来自住建部官员的支持电话。

为什么各路大军争夺不赚钱的领域

号称万亿市场,政策红利的租房领域,各方人马一边哭穷,一边争相进入。

粗粗盘点,已有六路大军进驻这一领域:中介队,酒店队,开发商队,互联网队,创业队,还有国家队。

开放商队的代表万科总裁祝九胜,在8月21日的万科中期业绩会上,温和地否认了长租公寓推高租价之后,也谈到了低估了运营长租公寓的难度。

继房地产开发和物业服务之后,万科将租赁住宅确立为核心业务。即使现在运营艰难,祝九胜却依然看好租赁行业的未来:租赁行业容量依然很大,城镇化的进展依然没有完成,租赁市场才刚开始。这也是资本争相恐后给长租公寓钱的主要原因。

一位地产界业内人士认为,这五路大军运营的模式是相似的,但因为资金的来源不一样,玩法也不同。

胡景晖所炮轰的以“蛋壳”“魔方”为首的创业系大军,在集中式长租公寓品牌中占比高达65%,它们是资本大举进入的领域。魔方,截止c轮已融资33亿美金,蛋壳,截止b+轮也已融资2亿美元。长租公寓品牌“自如”虽然属于中介系,也在今年完成了来自腾讯、红杉资本的40亿人民币a轮融资。

资本进入一个领域,如何扩张,大家应该都不陌生。花费大笔资金烧钱圈地总是第一步,这当然会让时任我爱我家副总裁的胡景晖看不惯:据了解,我爱我家旗下的长租品牌相寓,一直以自有资金发展为主。

自如还推出了租房消费分期产品

胡景晖把这种现象比做p2p:拿重金扩张,但长期难以盈利,总有一天会爆掉。但精明如链家,已经超越了胡景晖的担心,达到了另一种境界。

如果说胡景晖的指责是“看山是山,看水是水”;链家到了“看山不是山,看水不是水”的境界,在链家眼中,看房不是房,是金融产品。

租金,并不是它们唯一的盈利来源,开发商现在主要靠发abs资产证券化和reits(房地产投资信托基金)。在过去的2017年,是长租公寓证券化的关键的一年,获批的类reits、cmbs、abn等已达500亿。魔方公寓abs、自如abs、新派、保利类reits项目都成功发行。

但这一切资本和金融的游戏,核心还是主营业务是否能盈利,否则总会成为击鼓传花、一地残局的幻梦。辞职后的胡景晖更加无所顾忌:“对这些长租公寓而言,一旦下一轮融资进不来,就会有爆仓的可能,届时业主租金无法兑现,承租人会被驱赶,几十万人需要找新的居所。”

北京住建委在事件曝出后对蛋壳、相寓、自如等十几家长租公寓约谈中特意提到:严查不按约定用途使用融资资金的行为,给这类危险操作强制“刹车”。此外,住建委也要求这些机构投放到市场12万套租赁房源,这些房源主要由三部分构成,包括旧的租户租约到期后的房源、已经收过来正在装修配置的房源以及新收入的房源,希望以这种方式让租金涨的慢一些,长租公寓企业们也各自承诺未来一段时间不涨房租。但共800万人租房的北京,依旧面临着400万间以上的租赁缺口的北京,在过了长租企业们不涨房租的承诺期之后,租价又该何去何从?