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博众娱乐是怎么注册的 - 恒隆陈启宗:看好内地,消费增长依然强劲

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博众娱乐是怎么注册的,恒隆集团和恒隆房地产董事长陈启宗先生一如既往,于2019年年中继续亲自致函股东,即恒隆集团和恒隆房地产。

正如陈启宗在文章中所说,自2019年以来,世界正在发生变化,这一变化对经济和企业发展的影响也正在显现。中国内地和香港都有很大的困难要克服,但我们仍然需要乐观和充满信心。

“自1992年进入中国内地市场以来,我们的业绩一直非常出色,我预计前景会更好。”陈启宗先生描述了恒隆在大陆的发展。

以下为恒隆集团2019年中期报告主席致股东的信函全文,该信函在转载时经过编辑和修订。

结果和红利

截至2019年6月30日的6个月中,由于没有房地产销售收入记录,收入下降17%,至45.05亿港元。股东应占净利润增加22%,至37.09亿港元,其中包括出售非核心投资物业所得收益。每股收益升至2.72港元。

剔除物业重估收益及所有相关影响,股东在基本净利润中所占份额跃升59%,至23.24亿港元。每股基本盈利增至1.71港元。

董事会宣布中期股息为每股19港元,将于2019年9月26日派发至2019年9月13日股东名册上的股东。

商业评论

六个月前,我写道:“我们对内地市场持谨慎乐观态度,但对香港经济和房地产市场的前景一直持乐观态度。”今天,虽然我对内地市场仍然乐观,但用“乐观”这个词来形容香港是一个很大的错误。

毫无疑问,本地企业会受到影响,第一,来港旅游的人数会立即放缓。很快,酒店、餐馆和零售都将遭受损失。如果动荡持续下去,金融服务业也会受到影响。例如,在大规模首次公开发行和其他筹资活动中,有没有对我们的经济至关重要的变量?业务会转移到其他地方吗?

房地产市场也会受到冲击,成交量会下降,最终房价也可能下降。虽然香港的商业和工业地产交易有限,但任何潜在买家在采取行动前都会三思而行。

我们的经济会遭受长期损害吗?这将取决于这场混乱是如何结束的。最坏的情况是国际商界对香港失去信心。然而,如果我们能够明智地处理这种情况,我们应该能够避免这种情况。

在2013年至2016年的熊市期间,我们的租金每年增长近7%,尽管当时香港的零售租赁市场并不繁荣。由于基数如此之高,租金收入在过去几年稳定在每年近3%的增长率。在社会动荡之前,我们预计今年会有类似的表现,实际上已经超出了我们的预期。然而,鉴于最近的动荡,我们不再相信今年下半年能够保持与上半年相同的增长水平。全年甚至可能比总体趋势低一个百分点,长期影响将取决于何时以及如何结束。

因此,很难想象香港的整体经济不会受到影响。问题是损害有多深,恢复有多慢。

我们的另一个主要市场中国大陆也受到了冲击,这次是美国和中国之间的贸易战。然而,它对我们业务的影响并不是负面的。事实上,正如我六个月前写的那样,这有点有利。为了保持国内生产总值的增长,中央政府将增加公共投资,刺激国内消费,这对我们非常有利。请允许我澄清一下。

根据一项有影响力的研究,中国人购买的所有高端时尚产品中,只有略多于四分之一在国内交易。这一数字预计将在未来六年上升至50%左右。此外,预计同期总销售额将翻一番。这几乎是增长的四倍!然而,一个欧洲顶级时尚品牌告诉我们,这个数字有些保守。这对我们来说是个好消息,我们最近的收入增长和顶级时尚品牌的近期经历就证明了这一点。

与去年同期比较,我们商场过去6个月的表现,上海恒隆广场的零售及租金收入均保持两位数的增长。完成资产优化计划的上海香港恒隆广场北座也实现了类似的增长。明年主楼的南座大楼开张时,我们预计会有同样的增长。

无锡恒隆广场是我们的另一家五星级购物中心,零售和租赁收入分别增长了25%和26%。随着几个高端品牌的进入,大连恒隆广场的零售和租赁收入分别上涨了27%和30%。未来几个月将有更多品牌进入。济南恒隆广场的零售和租赁收入分别增长了11%和12%。我们的第二高端房产沈阳皇城恒隆广场也表现出色,零售和租赁收入分别增长了29%和23%。甚至我们两个表现不佳的购物中心也实现了低一位数的增长。

这组业绩数据证实,中国国内消费表现良好,尤其是奢侈品消费。这与相关报道和在中国经营的主要时尚品牌的表现是一致的。迄今为止,增长势头似乎非常强劲,持续增长势头可能会持续一段时间。

在我们的商业市场继续扩张的同时,我们不能忽视令人担忧的地缘经济环境。事实上,世界可能正在进入一个新的阶段,这与我们几十年来所看到的完全不同。

我们在内地的办公楼也将表现良好。大量的经济活动可以充分利用我们的空间。在我们拥有办公楼的每个城市,包括上海,我们都在这些城市建造了第一座真正的甲级办公楼。中国人擅长学习。问问我们奢侈品牌租户的最高管理层就知道了。今天,中国人是世界上最有眼光的购物群体之一,我们的办公室租户也是如此。过去,他们别无选择,只能进入不合格的建筑。然而,随着我们的到来,我们确实改善了他们对高质量办公楼的监督。负担得起高质量空间的租户不会想回到低质量空间。

回到香港,几个月前,我们试图出售一些成熟的非核心投资物业。我们成功地以很好的价格出售了一栋工商大楼。尽管当前的社会动荡可能意味着我们不得不等待一会儿,但当有其他机会时,我们会卖出更多。

我们已经卖掉了兰塘路的一栋豪宅,预计交易将于下月完成。虽然我们不着急,但只要价格合适,我们会尽量多卖。

观点

在我给我们主要子公司恒隆房地产的股东的信中,我花了一些时间从两个角度解释我们的战略:我们所处的市场(分为五个点)和我们开发的商业模式(分为十个点)。

在这里,我想用一句话来重申这一战略:在中国蓬勃发展的城市,发展和举办以高端或次高端商场为核心的世界级综合商业项目,并对其进行长期租赁管理。这些购物中心必须是其细分市场的领导者。

在这里,我将用一两句话来总结要点。我建议本文的读者也参考恒隆房地产网站写给股东的另一封信。

市场因素是显而易见的:中国零售市场很大,前景也相对确定。国内消费的增长速度快于国内生产总值。高端和次高端细分市场发展尤为迅速,市场竞争较少。我们的利基市场预计将持续增长至少30至40年。

就商业模式而言,我们的购物中心不太可能被技术或其他商业模式所取代。我们的硬资产不仅可以长期持有,而且可以灵活使用。我们是资本密集型的,而不是劳动密集型、技术密集型或监管密集型的。我们不依赖任何一种价格波动很大的商品。

在金融方面,我们享有高质量经常性收入的可靠和稳定增长。因为估算支出并不难,所以在某种程度上盈利能力相对容易预测。我们的业务也能带来相对较高的投资回报。很少有人意识到资本可能会大幅升值。

一旦我们的市场领导地位牢固确立,它将是高度防御性的。管理这样的企业并不太复杂,也不依赖于个人。相反,它依赖于一个团队,这个团队用企业文化来支持生态系统。最后,我们的业务模型在概念上很简单,但是很难实现。

上面提到的最后一点,即实施中的困难,保护了我们战略带来的财政优势免受负面影响。虽然以前的资本密集度和实现整体资本流动的缓慢已经成为进入市场的主要障碍,但对于那些已经进入市场的人来说,实施困难是成功的主要障碍。

要想取得成功,管理层必须坚持高端商业(尤其是零售)房地产业的五大基因,即最佳区位、充足的土地面积、政府制定的合理发展规划、恰当的设计和优秀的建设。时间跨度必须长且有耐心。我们必须准备好等待,等待很长时间。坚持质量是必要的,经验和知识必须随着时间的推移而获得。虽然错误是不可避免的,但我们必须尽力避免重大错误。所有这些代码都构成了实现成功的重要思维方式,而这是很难实现的。

对我来说,我们的商业模式特别适合家族控股公司,尤其是上市公司,因为它们对资本有巨大的需求。通常只有富裕家庭才有如此长的时间跨度。因此,这种模式的特点对控制家庭非常有吸引力。

从以上描述不难得出结论:这种商业模式特别适合于长期财富创造。一般来说,优质房地产属于一个相当好的资产类别,通常用于资本保值和增值。住宅和办公楼的所有权通常是中长期的。然而,我们和其他人的经验表明,零售物业可以产生更高或极高的回报。

缺点是管理相当紧张。但就恒隆而言,一个有着良好记录的团队已经建立了几十年。自1960年公司成立以来,我们的高级管理层一直保持稳定。如前所述,我们的业务不依赖高层管理人员。由于经营模式不难学,任何有良好综合管理经验的人都可以经营公司。唯一需要注意的是,这个人必须有上面提到的内部思维模式,例如,他必须能够耐心等待。

总而言之,我认为我们的战略是发展一个相当独特的商业机会。如果中国没有在1979年进行改革开放或者没有很好地进行改革开放,我们就没有这个机会。当我们在正确的时间(1992年)进入上海高端商业地产市场,并决定专注于高端零售地产的最佳细分市场时,我们也有一点运气。

最初的成功促使我们(在2005年)开始投资二线城市。虽然当地开发商仍处于出售住宅项目的初级阶段,但我们已率先开发大型高端商场和高品质写字楼进行长期租赁。第一批从事商业项目开发的中国企业也紧随其后,但根据商店或办公楼逐一出售。这些项目的质量肯定会迅速下降,更不用说施工初期的劣质施工了。这让我们有时间积累自己的专业知识,在上海领先,然后在其他繁荣的大都市占据优势。当其他合适的竞争对手出现时,我们已经在几个城市建立了坚实的基础,并且今天成功地建立了一个著名的品牌,因此我们避免了直接竞争。

这是运气还是技能?也许两者都有。诚然,如果我们更明智,我们应该能够做得更好。无论如何,我们仍然是大多数同龄人羡慕的对象。

我们的股权结构还确保公司由家族控制,而公司持有上市公司恒隆房地产50%至60%的股权。这种安排为控股家族提供了杠杆作用。迄今为止,他们的持股在过去30年左右一直保持稳定。

此外,当市场气氛像过去几年一样低迷时,家族可以购买更多的公司股份,我们也可以回购恒隆地产的股份。不考虑财务因素,此类行动可能对股价产生稳定作用。

历史证明,我们一直在低价购买恒隆房地产的股票。根据善治和透明原则,所有股东都及时了解此类活动。如果你愿意,任何人都可以跟踪购买。在这一行,只要公司表现良好,那些有真正长远眼光的人总是会获利的。

自1992年进入内地市场以来,我们的业绩一直非常出色,我预计前景会更好。

综上所述,我相信恒隆对于长期价值导向型投资者(包括家族理财室)来说是一项极好的投资。通过购买我们公开交易的股票,他们可以享受到这项业务的所有吸引人的好处。我认为我的家族很幸运成为了它的创始大股东,因为我们的公司治理标准很高,我们的投资者可以相信他们的利益与我们的完全一致。事实上,在过去十年左右的时间里,我们公司几乎赢得了房地产领域的所有重要奖项。

尽管中美贸易争端带来了地缘经济的不确定性,但我们的短期前景仍然令人鼓舞。虽然香港的租金可能会因当地社会动荡而下跌,但内地的租金表现应该相当不错。上海恒隆广场的租金应继续稳步上涨,而上海香港恒隆广场的资产优化计划一旦完成,将很快进入快速增长阶段。

我们在上海以外的房产将保持目前的上升趋势,原因如下:第一,奢侈品零售业正在强劲发展。其次,我们许多购物中心的租户组合正在进一步向高端市场发展,许多世界顶级时尚品牌也加入了进来。我们最近已经或即将与这些品牌签署近60份租赁合同,其中约70%已经与上海以外的商场签署。第三,经过几年的经营,经营费用应该稳定下来,这样更多的收入可以转化为利润增长。最后,我们将在未来12个月为我们的房地产投资组合增加大量空间。

下个月,昆明恒隆广场即将开业,其摩天办公楼将在几周后开业。所有奢侈品牌进入市场后,官方开幕式将于明年第二季度举行。

同样在今年9月,我们将迎来我们在中国大陆的第一家酒店——位于沈阳市恒隆广场的五星级沈阳康拉德酒店,这将有助于我们在办公楼和商场的业务。

我们各地写字楼的业务应该是令人满意的,沈阳恒隆广场和无锡恒隆广场首栋写字楼的租金应该进一步提高。无锡恒隆广场的第二栋办公楼将于下月开放。租出所有的房子需要时间,但最终会完成的。在此之前,租金预计不会大幅上涨。

从2022年上半年开始,我们在上海郊外的第一栋住宅楼——武汉恒隆广场——预计将开始销售。无锡恒隆广场的前两栋住宅楼将于明年出售,随后是沈阳恒隆广场和昆明恒隆广场的住宅楼。

在杭州,我们一直在努力启动建设项目,但政府规定往往相当复杂。我们原本计划在四月破土动工,但现在我们希望在九月完成。我们将尽最大努力在2024年前为购物中心和一两座办公楼揭幕。整个商业综合项目计划于2025年完成。该项目包括一个购物中心、五栋办公楼和一家酒店。

总而言之,我认为前景是有希望的。唯一令人失望的是,由于社会问题,香港的发展速度不会如我们所希望的那样快。我们将尽最大努力弥补内地预期租金上涨的差距。

董事长

陈启宗

香港,2019年7月30日

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